Mettere in affitto un appartamento, la guida definitiva

• Mettere in affitto un appartamento in 6 step
• Affittare senza agenzia, conviene?
• Affittare un appartamento: requisiti
• Affittare un appartamento: i contratti
• Locazione a canone libero (contratto 4+4)
• Locazione a canone concordato o agevolato (contratto 3+2)
• Locazione a uso transitorio
• Locazione per studenti universitari
• Affittare un appartamento: i documenti
• Affittare un appartamento: i costi
• Come affittare per brevi periodi: la locazione turistica
• Perché affidarsi a Homepanda per l'affitto del tuo appartamento

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Se hai un appartamento a disposizione, metterlo in affitto è la cosa migliore che puoi fare. E se stai leggendo queste righe, lo sai benissimo da te. Ma se è la prima volta che metti a reddito un immobile, ci sono alcune cose che devi sapere subito.

Per questo, gli esperti di Homepanda hanno preparato questo vademecum per affittare l'appartamento, seguendo le regole giuste e senza sbagliare.

Mettere in affitto un appartamento in 6 step

I primi passi da compiere per mettere in affitto un appartamento è prepararlo per lanciarlo sul mercato. Già perché, come ogni altro prodotto da "vendere", anche l'appartamento da mettere in affitto ha bisogno di un po' di marketing e di un buon packaging.

• Definisci il prezzo – Come effettuare la stima del prezzo di un appartamento da mettere in affitto? Il metodo più sicuro è quello di affidarti a esperti del settore, che sappiano valutare ogni aspetto dell'immobile, per definire un prezzo di locazione congruo, ma concorrenziale. L'opzione fai-da-te è sempre possibile, ma dovrai informarti sul costo medio al metro quadro per gli affitti nella tua zona, tenere d'occhio il mercato e aggiustare il prezzo sulla base di pregi e difetti dell'appartamento.
• Conosci il tuo target – A seconda della posizione dell'immobile, del suo taglio (metratura, organizzazione degli spazi) e del suo prezzo, puoi già farti un'idea di chi saranno i potenziali inquilini dell'appartamento (famiglie, studenti, professionisti…). Un'informazione utile per passare di prossimi step.
• Arreda l'appartamento – Una volta individuato il tuo potenziale cliente, arreda di conseguenza nel caso di affitto transitorio. Ti serve qualche consiglio? Leggi la nostra guida: Come arredare un appartamento da affittare.
• Imbianca e pulisci – Dare una rinfrescata alle pareti è particolarmente importante, soprattutto per gli immobili più datati o se non è stato fatto da lungo tempo. Non può mancare una bella pulita a tutto l'appartamento, prima di appendere il cartello "Affittasi".
• Scatta le foto – Una volta sistemato l'appartamento, si passa allo shooting fotografico. Una fase alla quale, noi di Hompanda, teniamo molto. Infatti, le foto sono la "vetrina" del nostro prodotto e devono essere scattate al meglio. Se vuoi scattare delle foto professionali, puoi sempre affidarti agli esperti di Homepanda.
• Pubblica il tuo annuncio – Ora hai le foto. Quello che devi fare è creare l'annuncio immobiliare: un lavoro che richiede attenzione, cura e un minimo di conoscenza del mercato. Foto e annuncio vanno, poi, pubblicati sui siti web giusti. Se ti serve una guida, leggi: Siti dove mettere in affitto un immobile. Se fai affidamento su Homepanda, invece, non devi fare altro che rilassarti e aspettare di ricevere le prime visite all'appartamento da parte di potenziali inquilini: pensiamo a tutto noi.

Affittare senza agenzia, conviene?

Almeno all'inizio, la tentazione c'è: perché pagare un servizio che, grazie al web, si può fare da soli e gratuitamente? Poi passano i mesi. L'appartamento rimane sfitto e tu hai perso tempo con sopralluoghi da parte di perditempo professionisti.  Quanto hai risparmiato?

Il ruolo dell'agenzia non è solo quello di pubblicare l'annuncio e organizzare i sopralluoghi all'immobile da parte degli interessati. L'agente immobiliare modello si dovrà anche occupare di verificare che tutti i requisiti e i documenti siano in ordine e supervisionerà la fase contrattuale in qualità d'intermediario.

Leggi il nostro approfondimento dedicato ai documenti necessari per affittare casa.

Affittare un appartamento: requisiti

Quali sono i requisiti da rispettare per mettere in affitto un appartamento? È importante curare alcuni aspetti relativi all'immobile:

• Impianti a norma – Gli impianti di acqua, luce, gas e riscaldamento devono essere certificati.
• Immobile libero – Sull'appartamento non devono gravare ipoteche, pignoramenti o cartelle di recupero credito da parte dell'Agenzia delle entrate.
• Certificazione energetica – Un documento fondamentale per l'affitto (o la vendita) del tuo appartamento.

Affittare un appartamento: i contratti

Uno degli aspetti più insidiosi (ma solo per chi ha scelto di affittare l'appartamento senza agenzia) è la definizione del contratto. È vero: ne puoi trovare tanti esempi online, da scaricare e da modificare a piacimento. Ma hai la certezza che quello proposto sia aggiornato alle ultime normative o che ti tuteli effettivamente?

Iniziamo con la conoscenza delle tipologie contrattuali utilizzate nelle locazioni d'immobili a uso abitazione. Sono 4 e ve ne presentiamo le principali caratteristiche.

Locazione a canone libero (contratto 4+4)

È un contratto d'affitto dalla durata minima di quattro anni. Deve essere rinnovabile per legge altri quattro anni (tacito rinnovo). Il locatore dovrà presentare l'eventuale disdetta del rinnovo per i successivi quattro anni, sei mesi prima della scadenza e questo diritto può essere esercitato solo in alcuni casi definiti dalla legge. Il recesso, invece, può essere fatto valere dal conduttore dandone comunicazione al locatore con almeno sei mesi d'anticipo.

Locazione a canone concordato o agevolato (contratto 3+2)

Ha una durata di tre anni che devono essere rinnovabili per altri due. Generalmente si tratta di contratti predefiniti.

Locazione a uso transitorio

La durata minima di locazione è di un mese e la durata massima è di diciotto mesi. La peculiarità di questa tipologia contrattuale per l'affitto risiede nel fatto che, nel contratto, devono essere presenti le motivazioni documentate della locazione transitoria.

Locazione per studenti universitari

Un contratto flessibile che va da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni e che sono rinnovabili tacitamente alla prima scadenza, a meno che il conduttore non dia disdetta con adeguato anticipo.

 

Il contratto di locazione, qualsiasi esso sia, deve redatto essere in forma scritta e deve contenere alcuni elementi fondamentali, come la generalità delle parti, la descrizione dell'appartamento, l'indicazione del canone di locazione concordato, le modalità di versamento e la durata dell'affitto.

Da non dimenticare l'inserimento della clausola relativa alla presa visione della documentazione relativa all'Attestato di prestazione energetica. L'assenza di tale dichiarazione espone locatore e conduttore a una sanzione amministrativa in solido.

Affittare un appartamento: i documenti

Quali sono i documenti necessari per mettere in affitto una casa? Qui di seguito, un elenco che può tornarti utile per non dimenticare i più importanti e quelli facoltativi, che ti faranno diventare un padrone di casa modello.

APE (obbligatorio) – Un documento senza il quale, oramai, non ci si può muovere. L'attestato di Prestazione Energetica deve essere messo a disposizione in fase di stipula del contratto.

Certificazione impianti – Gli impianti sono a norma? Soprattutto per le abitazioni più recenti, non avrai problemi a trovare le certificazioni di chi ha posato l'impianto luce, sanitario e l'impianto gas. Non è un documento necessario ai fini della validità del contratto di locazione, ma aiuta a valorizzare la casa.

Affittare un appartamento: i costi

• Registrazione locazione: spetta al locatore entro 30 giorni dalla firma.
• Imposta di registro: da pagare all'atto della registrazione, per gli immobili a uso abitativo (2% canone annuo x numero anni). Per gli affitti a canone concordato di immobili in Comuni ad alta tensione abitativa si può ottenere la riduzione del 30% della base imponibile.
• Imposta di bollo: versata per ogni copia del contratto da registrare. Si devono corrispondere 16 euro ogni 4 facciate di contratto (od ogni 100 righe).
• Imposta canoni di locazione: i redditi da locazione (reddito fondiario) sono soggetti alla tassazione IRPEF.

Come affittare per brevi periodi: la locazione turistica

L'affitto breve è una soluzione ideale per chi non vuole impegnare la propria casa per lunghi periodi di tempo o per chi vuole mettere a reddito un'abitazione solo temporaneamente disabitata. Si tratta delle cosiddette locazioni turistiche (massimo 30 giorni): formule agili, che non richiedono la registrazione di contratti e permettono di guadagnare, senza gestire in modo imprenditoriale l'attività. In alcune Regioni (Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Veneto) la dichiarazione di locazione da attività non imprenditoriale deve essere oggetto di una dichiarazione in forma scritta da presentare secondo gli iter indicati dai relativi Comuni.

Perché affidarsi a Homepanda per l'affitto del tuo appartamento

Ci sono tanti buoni motivi per affidarti a degli specialisti per mettere in affitto la tua casa o il tuo appartamento. La velocità di trasformare l'idea di affitto in reddito reale è solo un esempio.

Se ti affidi a Homepanda puoi fare conto su dei professionisti che si dedicano alla cura e alla promozione del tuo annuncio, fino alla consulenza documentale. Il tutto a una provvigione tra le più basse del mercato.