Valore catastale: cos'è e come si calcola

di Emiliano Mancini| 17/12/2019

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Il calcolo del valore catastale può tornare utile in caso di acquisto di una prima casa o in caso di immobile ereditato. Come vedremo in questa guida, infatti, si tratta di un'operazione necessaria in caso si debbano regolare questioni fiscali relative all'entrata in possesso del bene immobile.

Partiamo facendo la conoscenza con il valore catastale, per capire bene di cosa stiamo parlando.

Calcolo valore catastale immobile

Cosa è il valore catastale

Per valore catastale s'intende il valore fiscale di un immobile. Si tratta di un dato utilizzato sia nella compravendita immobiliare, che in altre operazioni di trasferimento della proprietà del bene, al fine di calcolare alcune imposte legate ai relativi atti.

Differenza tra valore catastale e rendita catastale

Valore catastale e rendita catastale sono la stessa cosa? Attenzione: non si tratta di due termini per riferirsi alla stessa valutazione dell'immobile. Però sono strettamente legati e, per calcolare il valore catastale, avremo bisogno della rendita catastale.

Per dare una definizione di rendita catastale, si potrebbe dire che è il reddito che viene attribuito a ogni immobile che può produrre reddito autonomo secondo i parametri definiti dall'agenzia delle Entrate. Viene calcolata moltiplicando la dimensione dell'immobile in vani o in metri quadri, per la tariffa d'estimo relativa, definita dall'Ufficio del Territorio di competenza e dipendente dalla categoria catastale e dalla zona censuaria. "Dove posso trovare la rendita catastale del mio immobile?": una domanda frequente tra i non addetti ai lavori che si trovano nella necessità di comunicare la rendita o di calcolare il valore catastale. Il sito dell'Agenzia del Territorio competente offre il servizio di visura catastale online, tuttavia sarà necessario conoscere il numero del foglio, della particella e del subalterno che individuano l'immobile.

A cosa serve il valore catastale

Come si è detto, il valore catastale è necessario per il calcolo di alcune imposte da versare in occasione di alcune operazioni immobiliari. Andiamo a vedere, nello specifico, di quali imposte stiamo parlando:

  • Imposte di registro, ipotecaria e catastale
  • Imposta di successione
  • Imposta di donazione

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono le tasse che vengono pagate da chi acquista casa in misura percentuale (imposta di registro) e in misura fissa (imposte catastale e ipotecaria). Anche nel caso di passaggio di proprietà a titolo non oneroso, il nuovo proprietario dovrà corrispondere un'imposta sul valore catastale del bene, sia che si tratti di successione che di donazione.

Il valore catastale nel sistema prezzo-valore

Il valore catastale dell'immobile è anche alla base del cosiddetto sistema prezzo-valore: la modalità di trasferimento degli immobili a uso abitativo, che permette all'acquirente di beneficiare di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale, oltre alla riduzione del 30% degli onorari da corrispondere al notaio.

Il valore catastale è il valore di mercato dell'immobile?

Abbiamo detto che il valore catastale di un immobile ha la principale funzione nel definire l'entità fiscale del bene. Non può, dunque, essere considerato il valore di mercato di una casa. Per definire il prezzo dell'immobile da presentare sul mercato, infatti, i parametri di valutazione sono differenti ed è fondamentale rivolgersi a professionisti del settore per effettuare una stima reale e affidabile.

Il valore catastale per il calcolo dell'Imu e della Tasi

Quando si parla di valore catastale, si fa riferimento anche alla base imponibile per il calcolo dell'imposta municipale sugli immobili (Imu) e del tributo per i servizi indivisibili (Tasi). Tuttavia, come vedremo, i moltiplicatori applicati per il calcolo del valore catastale ai fini della definizione del valore di Imu e Tasi sono differenti dai moltiplicatori utilizzati nel calcolo del valore catastale per le imposte sopra citate (registro, ipotecaria, catastale, successione e donazione).

Come calcolare il valore catastale

Online è pieno di applicazioni che consentono il calcolo del valore catastale in modo semplice e gratuito. Tuttavia, bastano pochi dati per poter determinare questo valore autonomamente e in pochi minuti, anche solo con l'aiuto di un foglio Excel.

Come si è detto in precedenza, il punto di partenza per calcolare il valore catastale di un immobile è la rendita catastale. Si può ottenere la rendita catastale attraverso i servizi gratuiti online dell'Agenzia del Territorio di competenza, conoscendo il foglio catastale, la particella (mappale) e l'eventuale sub (subalterno). In alternativa, la rendita catastale può essere reperita nell'ultima dichiarazione dei redditi o può essere richiesta all'ufficio del catasto.

Il valore catastale varia a seconda che si riferisca all'abitazione principale (prima casa) o che riguardi altro immobile. Quindi è importante tenere conto di questo aspetto nel momento del calcolo di tale valore.

La formula per il calcolo del valore catastale

Per ottenere il valore catastale del nostro immobile, basterà moltiplicare la rendita catastale, rivalutato del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la relativa categoria catastale.

Rendita Catastale * Coefficiente di Categoria comprensivo di rivalutazione (vedi tabella sotto)

Di seguito, i principali moltiplicatori che possono essere utilizzati per il calcolo del valore catastale degli immobili.

Tipologia catastale

Coefficiente di Categoria (comprensivo di rivalutazione)

Prima casa

115,5

Fabbricati gruppi catastali A, C (esclusi A/10 e C/1)

126

Fabbricati gruppo B

147

Fabbricati A/10 e D

63

Fabbricati C1 ed E

42,84

 

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