Come Valutare Una Casa: il calcolo del prezzo e i servizi di valutazione gratuiti

di Alessandro Alberta | 23/07/2018


Quando arriva il momento di vendere casa, valutare il suo prezzo può sembrare un'operazione semplice. Si dà un'occhiata ad annunci immobiliari di case simili, si aggiusta un po' il valore e voilà… Il prezzo è stabilito. Tuttavia, i rischi che si corrono nel mettere sul mercato un immobile a un costo errato vanno dalla semplice perdita di tempo, alla più grave perdita di denaro. Anche tanto denaro.

Come valutare una casa, dunque? La nostra guida ti spiega come vengono stabiliti i prezzi dai professionisti per il fai-da-te o come usufruire di un servizio professionale e gratuito per una stima dell'immobile che ti faccia vendere bene.

Come Valutare Una Casa

Gli elementi giusti per valutare una casa

"Be', la casa è bella, luminosa ed è a cinque minuti alla metro, il vicino l'ha venduta a 280.000€, ma ha una camera in meno. Facciamo 300.000€": questo è, di solito, il ragionamento di chi vuole lanciarsi nel mercato immobiliare con il fai-da-te. Chi è smart, invece, sa che le cose sono un po' più complesse.

La valutazione di una casa, di un appartamento o di qualsiasi altro immobile deve tenere conto di alcuni fattori obiettivi che concorrono alla definizione del prezzo di mercato. Ecco, di seguito, quali sono i principali elementi.

Prezzo al metro quadro

Abiti a Roma o a Milano? In zona Parioli o Centocelle? Brera o Lambrate? Come tutti sanno, il prezzo al metro quadro di un immobile varia da città a città e da quartiere a quartiere. Grazie a tale quotazione è possibile definire il prezzo base di mercato. Come sapere quanto costa al metro quadro la tua casa? Non c'è niente di più semplice: per questo esiste la banca dati delle quotazioni immobiliari offerta dall'Agenzie delle Entrate.

Utilizzando questo strumento gratuito (più o meno aggiornato) è possibile avere il prezzo da moltiplicare per i metri quadri della tua casa.

Misurare casa

Il secondo elemento che ti servirà per calcolare il valore dell'immobile è, ovviamente, la sua grandezza in metri quadri. Sul calcolo dei metri quadri si trovano diversi approcci, spesso legati anche a usanze di un determinato mercato locale. Ad ogni modo, la superficie commerciale va calcolata tenendo conto del tipo di locale che stiamo computando (coperto, scoperto, di servizio, di passaggio…). Ecco le principali regole per la valutazione dei metri quadri della tua casa.

Superfici coperte

  • Superfici calpestabili: 100%
  • Pareti divisorie interne: 100%
  • Pareti portanti interne e perimetrali: 50%
  • Pareti portanti perimetrali (immobili indipendenti): 100%
  • Vani finestrati con altezze pari o inferiori a 1,5 metri: 25%
  • Vani ciechi con altezze pari o inferiori a 1,5 metri: 20%

Superfici esterne

  • Balconi e terrazze scoperti: 25%
  • Balconi e terrazze coperti (chiusura su tre lati): 35%
  • Patio o porticato: 35%
  • Verande: 60%
  • Giardino di appartamento: 15%
  • Giardino di ville o villini: 10%

Non si tratta di ponderazioni vincolanti, poiché possono variare in funzione di ulteriori elementi di valutazione.

Una volta calcolato il prezzo base dell'immobile, moltiplicando il costo per metro quadro per la superficie commerciale, dovrai procedere ad aggiustarne il valore in base agli elementi contestuali.

I coefficienti di merito

Non posare la calcolatrice: siamo solo a metà strada per ottenere il prezzo di mercato della tua casa. Adesso arriva il momento di valorizzare i punti di forza del tuo investimento immobiliare e, purtroppo, di rendere giustizia economica per i punti di debolezza. Alcune caratteristiche dell'immobile, infatti, possono contribuire, anche in modo rilevante, alla definizione del prezzo di mercato. Di seguito, alcune caratteristiche che portano il prezzo su (o giù):

  •  A che piano si trova? Generalmente, dal terzo piano in poi, il prezzo lievita. Ma solo se si dispone di un ascensore. Da -30% a +20%.
  • In che condizioni è la casa? Se la tua casa è appena ristrutturata, puoi alzare il prezzo. Se le condizioni sono pessime, è consigliato abbassarlo. Di quanto? Da -10% a +20%.
  • Quanto è luminosa? Nessuno vuole vivere in locali bui o nei quali è necessario tenere sempre la luce accesa. Se la tua casa è sempre illuminata dalla luce naturale, puoi venderla a un prezzo maggiore. Da -5% a +10%.
  • Hai un bell'affaccio? Affaccio panoramico, su una piazza o su un muro? Anche l'occhio vuole la sua parte. Da -10% a +10%.
  • Qual è lo stato dell'edificio? Ti immagini già l'annuncio: "Edificio anni '30 a Milano…". Sappi che, per il prezzo, è un valore aggiunto solo se la struttura è in buone condizioni. Da -15% a +10%.
  • Com'è riscaldata, la casa? Se hai il riscaldamento autonomo puoi aumentare il prezzo, ma se non hai alcun impianto, devi decisamente abbassarlo. Da -5% a +5%

Questi non sono che alcuni dei coefficienti che influiscono sul prezzo della tua casa. Ma, per un calcolo fai-da-te, dovrai accontentarti di questo. Solo un agente immobiliare esperto, infatti, potrebbe aggiungere elementi o valutazioni che rendono giustizia del reale valore di mercato del tuo immobile.

Come valutare casa in modo professionale (e gratuito)

Internet, permette di accedere a informazioni e strumenti che invogliano al fai-da-te. Ma è sempre consigliabile ricorrere al gratis a tutti i… costi? Per un'operazione importante come la compravendita immobiliare può essere consigliabile fare riferimento a figure professionali, in grado di trovare il giusto compromesso tra il mero calcolo matematico e l'esperienza reale sul mercato.

Homepanda ti propone una valutazione dell'immobile gratuita, effettuata da esperti del settore, specializzati nella zona della tua casa.


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