Quali sono le spese notarili per la compravendita di un immobile

di Emiliano Mancini| 15/11/2019

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Quanto costa vendere casa? Una domanda alla quale abbiamo già risposto nella guida dedicata alle spese relative alla compravendita di un immobile. Nello specifico, in questo approfondimento, ti vogliamo parlare delle spese notarili da affrontare. E lo facciamo iniziando a chiarire qualche dubbio che può sorgere in chi è alla prima esperienza immobiliare.

Qual è il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare?

La presenza del notaio al rogito per la compravendita di un immobile è obbligatoria e fondamentale per il corretto passaggio del diritto di proprietà sulla casa. Egli, infatti, dovrà verificare che il venditore disponga effettivamente del diritto di proprietà, che l'immobile non sia stato oggetto di abusi edilizi e che la casa possa essere iscritta all'ipoteca da parte dell'eventuale banca mutuante, accertando la libertà dell'immobile da ipoteche o altri vincoli (come: pignoramenti o servitù).

A questo fine, il notaio effettuerà le verifiche preliminari necessarie che risalgono la storia dell'immobile (e del terreno su cui è stato edificato) per gli ultimi 20 anni.

Sarà sempre il notaio a redigere l'atto di compravendita dell'immobile e l'eventuale atto di mutuo.

Per tutte le attività sopra elencate, lo studio notarile chiede un onorario proporzionale al prezzo della casa oggetto della compravendita e all'ipoteca legata all'eventuale richiesta di mutuo da parte dell'acquirente.

Quali sono le spese notarili?

Le spese che compaiono nella parcella del notaio sono di due tipi: tasse e tributi (esenti da Iva), onorari e compensi (soggetti a Iva).

Nella categoria tasse e tributi sono presenti le seguenti voci di costo: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria, imposta di bollo, tassa ipotecaria, diritti di trascrizione, diritti di voltura, diritti di visura, tassa di archivio notarile. Nell'acquisto della prima casa, alcune di queste imposte sono agevolate.

Onorari e compensi racchiudono le seguenti spese: onorario (ad oggi stabilito in regime di libero mercato), iscrizione repertorio, visure ipotecarie, visure catastali, costi per i certificati e altre spese.

In questo approfondimento ci concentreremo sull'onorario.

Chi vende casa, paga il notaio?

Da chi devono essere sostenuti gli oneri notarili? Secondo il Codice Civile, art. 1475, le spese sostenute per il contratto di vendita, compreso l'onorario del notaio, sono a carico dell'acquirente. Un bel sollievo soprattutto per chi deve vendere per necessità economiche o per chi non vuole vedersi erodere il ricavato dalla compravendita, necessario per acquistare un altro immobile.

È da considerare, tuttavia, che venditore e acquirente sono responsabili in solido del pagamento di quanto dovuto al notaio. Ciò vuol dire che se l'acquirente non dovesse pagare, le spese dovranno essere saldate dal venditore.

Il venditore può pagare le spese notarili?

Non si può escludere un accordo tra le parti con il quale prevedere una più equa distribuzione degli oneri. Un'opzione che, ovviamente, dovrà incontrare il particolare favore del venditore: soggetto che, in questo senso, è favorito dalla norma e dagli usi.

Come si calcolano le spese notarili per l'acquisto della prima casa?

Dopo aver visto chi deve pagare le spese notarili nella compravendita di un immobile, passiamo alla domanda che viene naturale porsi quando si pensa al budget necessario per entrare in possesso della nuova casa: come si calcola l'onorario del notaio per l'acquisto della prima casa?

È importante una premessa: l'unico modo per conoscere il costo effettivo dell'onorario di un notaio e le altre spese notarili è quello di contattare uno studio notarile e richiedere un preventivo. Se, da una parte, le tasse e le altre imposte possono essere calcolate dall'acquirente con una certa precisione, l'onorario dovuto per il lavoro del notaio, a seguito della liberalizzazione delle tariffe notarili, viene definito in modo discrezionale e secondo le logiche del libero mercato.

I dati che saranno necessari al professionista per calcolare quanto dovuto per il suo servizio sono:

  • il prezzo dell'immobile (o il valore catastale, come vedremo in seguito);
  • la rendita catastale;
  • il valore dell'ipoteca (in caso di mutuo).

Nonostante il preventivo sia la via corretta per avere un'idea precisa di quanto si spenderà, è possibile effettuare un calcolo approssimativo sulla base delle tabelle orientative dei compensi professionali previste dal Ministero della Giustizia (con decreto 140 del 2012).

Tabella dei compensi professionali per il notaio

Di seguito, la tabella definita dal Ministero per fornire una misura orientativa della tariffa da applicare per l'onorario del notaio. Com'è possibile notare dalla forbice discrezionale, lo studio professionale può variare in modo considerevole il tasso da applicare agli atti. Ricordiamo, inoltre, che la tabella pubblicata non è vincolante, ma solo scopo orientativo.

Il valore dell'immobile fa riferimento al valore dell'abitazione così come indicato nell'atto di compravendita o come

Valore immobile (€)

Valore medio (€)

Tariffa sul valore medio

Forbice discrezionale

Da 5.000 a 25.000

15.000

7,66%

5,99% - 16%

Da 25.001 a 500.000

262.500

1,078%

0,653% - 5,99%

Da 500.001 a 1.000.000

750.000

0,44%

0,16% - 0,41%

Sistema prezzo-valore: come risparmiare il 30% sull'onorario del notaio

Nel caso di compravendita tra persone fisiche o tra un acquirente (persona fisica) e un venditore esente da Iva e per il solo acquisto di immobili a uso abitativo, la parcella notarile può essere ridotta grazie all'applicazione del sistema prezzo-valore.

Si tratta di un sistema poco noto per la determinazione della base imponibile per il calcolo dell'imposta di registro (2% o 9% a seconda dei casi), che si riduce perché calcolata su un valore inferiore, e dell'onorario del notaio, che si riduce del 30%.

Facciamo un esempio:

Prezzo di vendita dell'immobile (prima casa) di 150.000 euro, rendita catastale di 800 euro, tariffa onorario del notaio 1,078% sul prezzo dell'immobile e sul valore dell'ipoteca per il mutuo (150.000 euro).

Calcolo del valore catastale:

(800 euro + 5%) x 120 = 100.800 euro

Imposta di registro sistema prezzo di vendita:

150.000 x 2% = 3.000 euro

Onorario notaio (prezzo immobile + valore ipoteca):

300.000 x 1,078% = 1.617 euro

Imposta di registro secondo il sistema prezzo-valore:

100.800 x 2% = 2.016 euro

Onorario notaio sistema prezzo-valore (prezzo immobile + valore ipoteca):

300.000 x 1,078% - 30% = 1.131,9 euro

L'applicazione del sistema prezzo-valore per risparmiare sull'imposta di registro e sull'onorario del notaio deve essere espressamente richiesta al notaio dall'acquirente.

Come trovare un notaio (e chiedergli un preventivo)

Il notaio può essere scelto tra i professionisti proposti dall'agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto il mutuo. In alternativa si può effettuare una ricerca nella zona d'interesse, anche attraverso il sito del Consiglio nazionale del Notariato.

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