Vendita di un immobile ereditato: documenti necessari, tassazione e altre cose da sapere

di Riccardo Arnaldi | 23/09/2019


Ricevere una casa per successione significa entrare in possesso di un prezioso patrimonio. Qualora la scelta propendesse per la vendita dell'immobile ereditato, è importante conoscere tutti gli aspetti che questa compravendita implica, in termini di documenti necessari, tassazione e requisiti burocratici.

Dall'altra parte, l'acquirente di un'abitazione ereditata, dovrà fare attenzione ad alcuni aspetti per evitare i rischi legati al passaggio di proprietà per eredità.

Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata

A garanzia di un passaggio di proprietà tutelato, la compravendita di un immobile ottenuto per successione richiede la presentazione di due documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare: la dichiarazione di successione e la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.

Dichiarazione di successione e trascrizione dell'accettazione dell'eredità: quando l'erede diventa proprietario

Chi eredita un immobile, non ne diventa automaticamente proprietario. L'erede ha, infatti, il diritto di accettare o rifiutare l'eredità. Una scelta che, ovviamente, risulta fondamentale per l'effettiva disposizione del diritto di proprietà.

L'eredità può essere accettata con la sottoscrizione di due atti:

  • dichiarazione di successione;
  • accettazione dell'eredità.

Il primo documento deve essere presentato dall'erede (o dagli eredi) per via telematica all'Agenzia delle Entrate. Può essere compilato con il supporto di Caf o professionisti del settore (ad esempio il notaio). In esso vengono elencati tutti i beni oggetto della successione e i relativi valori.

L'accettazione dell'eredità può essere formalizzata con un documento scritto, ma può avvenire anche tacitamente. Il secondo caso è quello più frequente, ma è anche quello che richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio dovrà formalizzare l'accettazione tacita (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell'accettazione dell'eredità tramite atto scritto.

La trascrizione dell'accettazione dell'eredità è, dunque uno dei documenti necessari per la vendita della casa ereditata.

Vendita di un immobile ricevuto in eredità: la tassazione

L'immobile la cui proprietà è stata trasmessa per eredità è soggetto alla tassa di successione. Viene liquidata dall'Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione o entro il quinto, in caso di assenza di tale dichiarazione. È dovuta nella misura del 4%-8% a seconda del grado di parentela che lega il nuovo proprietario al defunto. In alcuni casi è previsto un importo fisso minimo (franchigia) da corrispondere, al di là del valore dell'immobile.

Oltre a tale tassazione, le altre imposte dovute per la vendita del bene sono quelle classiche legate a questo atto (imposta catastale, imposta ipotecaria, imposte di bollo e diritti di segreteria), che vanno a formare i costi della vendita di un immobile.

Vendita della casa ereditata prima dei 5 anni: la tassazione sulla plusvalenza

Nel caso in cui la vendita del bene ereditato avvenga prima dei 5 anni dal trasferimento della proprietà, il venditore dovrà corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza. Si tratta di un prelievo sulla differenza (plusvalenza) tra il prezzo di vendita e il valore dell'immobile nel momento dell'acquisizione del diritto reale. Si tratta di una misura necessaria per prevenire le attività speculative sul mercato immobiliare.

Proprietà in comunione tra più eredi

Nel caso in cui l'immobile oggetto della successione causa morte sia in comproprietà, la vendita potrà avvenire solo a seguito del consenso di tutti gli eredi. In alternativa, si potrà procedere alla vendita della sola quota di eredità spettante, dopo aver offerto tale quota agli altri eredi, che hanno diritto di prelazione.

Acquisto di una casa ereditata: i rischi per l'acquirente

Come si è visto per l'acquisto di un immobile oggetto di donazione, anche l'acquisto di un immobile ereditato non è privo di rischi per l'acquirente. È per questo che è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, evitando d'incappare in problematiche che possono invalidare l'atto di vendita o, comunque, creare incertezza.


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