L'acquisto di un immobile oggetto di donazione: a cosa fare attenzione

di Sara Esposito | 19/10/2018


Gli immobili provenienti da donazioni sono sicuri da acquistare? Si tratta di una questione complessa, poiché la giurisprudenza tende a tutelare gli eventuali interessi degli eredi legittimi sul patrimonio del donante. Quali sono le tutele da porre in atto, nel caso di acquisto di un bene immobile donato? Facciamo chiarezza.

Immobile Donazione

Perché un immobile donato è considerato un bene non sicuro da acquistare?

Sei davanti al notaio per la firma del rogito e il pubblico ufficiale sottolinea più di una volta (mettendolo anche per iscritto) che la provenienza dell'immobile che stai acquistando è "per atto di donazione". Se hai un po' di pratica del mondo immobiliare o se un professionista ti segue in questa operazione di acquisto, sarai al corrente dei rischi che stai affrontando e avrai preso le adeguate precauzioni per tutelare il tuo prossimo patrimonio.

Se, invece, tutto questo ti suona nuovo, sappi che i rischi che stai correndo in questa compravendita immobiliare hanno un nome: si chiamano "legittimari".

Chi sono i legittimari

Si tratta degli eredi legittimi di un defunto (figli, ascendenti e il coniuge), tutelati dagli art. 536 e seguenti del Codice Civile. I legittimari possono avanzare diritti di quota di legittimità sull'immobile donato, qualora esso non rientri nella quota disponibile. Insomma: dopo l'acquisto della tua nuova casa, un giorno potrebbe presentarsi l'erede del donante per chiederti la restituzione del bene o una quota del valore dell'immobile acquistato dal donatario per diritto successorio. Ti potresti trovare davanti a un'azione di restituzione del bene donato.

L'azione di restituzione: quando c'è questo rischio

Il legittimario leso nel proprio diritto alla successione può rifarsi con un'azione di riduzione sul patrimonio del donatario, ma se ciò non è possibile, ha la possibilità di opporsi all'acquirente con un'azione di restituzione. Per questa spada di Damocle dell'azione di restituzione dei beni oggetto di donazioni, si parla di problema di circolabilità degli immobili donati.

Ma, la compravendita di un immobile di provenienza donativa è sempre problematica e rischiosa? La risposta è no. Vediamo quando si può firmare dal notaio senza preoccupazioni.

La tutela dell'acquirente di un bene donato: la prescrizione, l'assicurazione

La restituzione dell'immobile proveniente da una donazione può essere sempre fatta valere? Qual è il termine di prescrizione? Secondo l'art. 563 CC, l'azione di restituzione del bene può essere fatta valere entro venti anni dalla trascrizione dell'atto di donazione. Trascorso tale termine, non dovrai temere per il tuo acquisto.

Tuttavia, i legittimari hanno ancora un'ultima carta da giocarsi, proprio allo scadere dei termini di prescrizione, qualora si aprisse in quel momento la procedura di successione: l'opposizione alla donazione. Un intervento che ha l'obiettivo di sospendere i termini prescrizionali.

In mancanza di altre tutele legali, la stipula di un'assicurazione che vada a coprire il valore dell'immobile in caso di azione di restituzione, è una prassi diffusa nel caso di compravendita di un bene immobile oggetto di donazione.


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