Guida alla vendita immobiliare: dalla trattativa al rogito passo per passo

di Alessandro Alberta | 26/10/2018


Se stai già pensando al rogito, significa che è quasi fatta: hai trovato l'acquirente e sembra avere tutte le migliori intenzioni di arrivare alla fine di questa compravendita immobiliare. Ora, la tua preoccupazione è una: come arrivare alla firma del rogito senza problemi? In questa guida di Homepanda, i nostri esperti ti spiegheranno, passo passo, quali sono le migliori prassi dalla trattativa al rogito, per dormire sonni tranquilli.

Rogito consigli

Le fasi della compravendita immobiliare

Dopo aver messo la tua casa in vendita e aver iniziato a ricevere proposte, quali sono i passi giusti da compiere? Te li elenchiamo qui di seguito, in modo da capire bene, fin da subito, le fasi di una compravendita immobiliare:

  • Negoziazione (o trattativa) – Una fase delicata, nella quale si definiscono informalmente prezzo e condizioni.
  • Proposta d'acquisto irrevocabile – L'atto unilaterale con il quale il proponente formalizza la proposta dell'acquisto a un determinato prezzo e a determinate condizioni.
  • Compromesso – È un atto preliminare di vendita (stipulato anche con scrittura privata) con il quale le parti s'impegnano alla stipula del successivo atto di compravendita. In questa fase, solitamente l'acquirente versa un acconto o una caparra a titolo di garanzia dell'impegno d'acquisto. Inoltre, nel compromesso deve essere indicata la data del rogito.
  • Trascrizione del compromesso – Per maggiore tutela del venditore, si può procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, il venditore non può impegnarsi con più potenziali acquirenti contemporaneamente.
  • Rogito – È l'atto pubblico di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio e sancisce il passaggio di proprietà della casa.

Andiamo ora a vedere quali sono i consigli dei nostri esperti per ogni fase della compravendita immobiliare.

Trattativa: 5 consigli per non sbagliare

La negoziazione è un momento importante, nella tua avventura immobiliare. Un'arte che i professionisti del settore coltivano anche grazie all'esperienza e alla conoscenza del mercato della tua zona. Per questo, avere dalla tua parte un agente immobiliare esperto, può essere un grande vantaggio e ti solleva da estenuanti trattative.

Nella negoziazione non si tratta solo sul prezzo, ma anche sulle condizioni e i tempi della vendita. Un negoziatore esperto sa come muovere bene tutte le leve per ottenere il vantaggio desiderato.

Vuoi qualche consiglio sulle trattative immobiliari? Eccone quattro:

  1. Definisci subito il margine di trattativa economica: poni subito un limite entro il quale ritieni dignitosa la negoziazione. Un margine di ribasso fa parte del gioco e dimostra flessibilità, ma devi avere ben chiaro il budget al quale vuoi arrivare.
  2. Bandisci le insicurezze: non c'è nulla di peggio di un venditore che fa trasparire insicurezza. Soprattutto se, dall'altra parte del tavolo, c'è chi sa bene quello che vuole e quello che sta facendo.
  3. Trasparenza e correttezza: sono i due ingredienti di una compravendita senza intoppi.
  4. Conformità della planimetria catastale: accertati che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dei luoghi. Se nel corso degli anni sono stati effettuati interventi strutturali sull'immobile, dovrai aggiornare la planimetria catastale. È un'operazione che ti consigliamo di effettuare appena decidi di vendere casa: la mancanza di tale conformità porta all'annullabilità dell'atto di vendita e può farti perdere alcuni ottimi potenziali acquirenti, qualora venisse effettuata una verifica in fase di trattativa.
  5. Affidati a un professionista: se non ti senti in grado di affrontare un negoziato o hai paura di incappare in una delle numerose insidie di questo mercato, ti consigliamo di fare affidamento su un professionista.

Riuscire ad arrivare al termine della trattativa con un compromesso pienamente soddisfacente per entrambe le parti, significa concludere l'affare nel minor tempo possibile, procedendo a tutta velocità verso la proposta d'acquisto.

In questa fase, o comunque entro la fine della fase negoziale, dovrai rendere disponibile al potenziale acquirente l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Proposta d'acquisto immobiliare e compromesso: la caparra e gli altri aspetti

Il potenziale acquirente sembra essere proprio interessato al tuo immobile. A dimostrazione di ciò, arriva la proposta d'acquisto immobiliare. Si tratta di un documento che non ti impegna, ma del quale è consigliabile controllare con attenzione l'esattezza di tutte le condizioni proposte dall'acquirente.

Solitamente, in questa fase, viene versata una caparra da parte del futuro acquirente che ti dà la garanzia di un impegno più concreto e ti tutela dalla perdita di altri potenziali clienti nel periodo che trascorre tra la proposta che "blocca" l'immobile e il rogito effettivo. La caparra o l'acconto devono essere indicati nella proposta, così come ogni altro dettaglio della compravendita.

Se quanto indicato è corretto, puoi accettare la proposta d'acquisto, altrimenti potrai proporre gli aggiustamenti che ritieni opportuni. Quello che si avrà in mano, alla fine, è il testo del compromesso. Se lo sottoscrivi per accettazione, diventerà vincolante anche per te venditore.

Il preliminare di vendita è un atto che deve essere registrato per legge, se il tempo che trascorre tra la sua sottoscrizione e il rogito supera i 20 giorni.

Nel compromesso viene data un'indicazione importante: la data entro la quale effettuare il rogito.

Dal compromesso al rogito: quanto tempo?

Quanto tempo deve trascorrere tra il compromesso e il rogito? Non esiste un'indicazione ma, chiaramente, meno tempo passa, meglio è. Per velocizzare i tempi, puoi consigliare all'acquirente di prendere appuntamento con il notaio prima dei 20 giorni, per evitare l'obbligo di registrazione del preliminare.

Rogito: cos'è, come funziona e i consigli sull'atto finale di compravendita

Se hai prestato la massima attenzione alle fasi precedenti (o hai usufruito del supporto di un professionista), potrai arrivare al rogito senza preoccupazioni. Si tratta della trascrizione ufficiale dell'atto preliminare di compravendita (compromesso) davanti al notaio, che lo sottoscrive.

Ecco alcune indicazioni importanti per arrivare alla firma senza problemi.

Rogito in caso di immobile cointestato

Se il possesso dell'immobile che stai vendendo è in comproprietà, dovrai assicurarti che tutti i proprietari siano presenti all'atto di vendita. Se qualcuno dei proprietari non può essere presente, è possibile supplire alla sua presenza con una procura a vendere il bene immobile. Con tale autorizzazione, il rappresentato dà al rappresentante tutti i poteri necessari a concludere la compravendita.

La procura è un atto scritto che deve essere autenticato da un notaio e accompagnato dalla copia di un documento d'identità e del codice fiscale del rappresentato.

Se il rappresentato è in comunione di beni con una terza persona, la procura dovrà essere sottoscritta da entrambi gli interessati.

L'atto notarile di compravendita in caso di mutuo

Rogito in caso di mutuo: cosa fare? Se l'estinzione anticipata del mutuo non è in questione, la soluzione alternativa è l'accollo del mutuo da parte dell'acquirente. Un'opzione che richiede il benestare della banca: sarà necessario, dunque, muoversi con anticipo per richiedere l'accettazione dell'accollo da parte dell'acquirente e della banca.

Ottenere l'accettazione dell'accollo da parte dell'acquirente è, ovviamente, più difficile se il mutuo è stato contratto a condizioni svantaggiose (con un tasso più alto della media attuale del mercato).

La banca potrà proporre un accollo cumulativo: in questo caso, sappi che rimarrai obbligato in caso di mancato rimborso delle rate da parte dell'acquirente. La situazione ideale è l'accollo liberatorio, che rende l'acquirente unico responsabile del rimborso del prestito.

L'accollo del mutuo si perfeziona con l'atto notarile del rogito.

Rogito: i documenti a carico del venditore

Se hai affidato la vendita del tuo immobile a un'agenzia immobiliare, il tuo consulente ti darà una lista completa dei documenti da presentare contestualmente al rogito. Di seguito, riportiamo l'elenco dei documenti che ti serviranno per vendere il tuo immobile.

  • Rogito d'acquisto: dovrai provare che hai piena titolarità per vendere l'immobile. Se hai perso il rogito d'acquisto, puoi chiederne una copia allo studio che l'ha stilato.
  • Certificato di agibilità: è un documento rilasciato dal Comune e riguarda la sussistenza delle condizioni di sicurezza e salubrità necessarie per l'abitabilità dell'immobile.
  • Visura ipotecaria: serve ad attestare che la casa non è gravata da ipoteche. È un documento che può essere richiesto gratuitamente online all'Agenzia delle Entrate.
  • APE: l'attestazione di prestazione energetica è un documento che, come abbiamo visto, serve già nelle fasi precedenti. Ricordiamo che l'APE è valida per 10 anni; dopo tale periodo è necessario fare effettuare una nuova valutazione di prestazione energetica dell'immobile.

Arrivare al rogito senza preoccupazioni? Affidati a un professionista

Come abbiamo visto, ogni fase della compravendita immobiliare ha le sue criticità. E la partita in gioco è di quelle importanti. Se sei un esperto del mercato immobiliare e della compravendita di beni immobili, non avrai problemi a smarcare gli aspetti più insidiosi. Ma se hai anche solo qualche dubbio su uno dei passaggi che ti porteranno a vendere la tua casa, non esitare a rivolgerti a un professionista per ottenere un supporto competente e arrivare al rogito senza sbagliare un passo.

I professionisti di Homepanda al tuo servizio: dalla valutazione al rogito e oltre

Se scegli di affidare la tua casa in vendita a Homepanda, puoi iniziare a dormire sonni tranquilli: chi sta gestendo la vendita del tuo immobile è più di un agente immobiliare. Ti seguirà in ogni aspetto e in ogni fase della tua avventura immobiliare, pronto a consigliarti e a dirti quali sono le mosse migliori per ottenere il meglio dalla vendita, a partire dalla valutazione della tua casa, fino alla consulenza documentale per il rogito e oltre. Vuoi sapere cosa possiamo fare per te? Te lo spieghiamo in questa pagina.


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