Come vendere casa con il mutuo in corso

di Alessandro Alberta| 04/10/2019

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In trent'anni o quarant'anni, ne cambiano di cose. Un mutuo dura una vita e, durante questa vita, mutano le esigenze e i gusti. La voglia (o la necessità) di vendere l'immobile, anche prima di pagare l'ultima fatidica rata del finanziamento, è più che legittima. Vendere casa con un mutuo in corso: si può fare? La risposta è, ovviamente, affermativa. Tuttavia, è bene sapere quali sono le soluzioni disponibili e quali le accortezze necessarie. Soprattutto qualora la vendita debba essere contestuale all'acquisto di una nuova abitazione o qualora la vendita di una prima casa avvenga prima dei cinque anni dall'acquisto.

Vendere Casa con Mutuo

Vendere casa con il mutuo da pagare: le due soluzioni

Sia che tu voglia cambiare casa o semplicemente venderla, non vorrai più essere intestatario del mutuo che hai pagato fino al rogito. Per questo, è necessario trovare il modo di estinguerlo o di trasferirlo al nuovo acquirente. Nel primo caso, sarà necessario essere a disposizione dei fondi necessari per onorare il debito. Si profilano, dunque, le due strade che è possibile percorrere:

  • l'estinzione anticipata del mutuo all'atto del rogito;
  • l'accollo del mutuo da parte dell'acquirente.

Vediamo, nel dettaglio, cosa comportano ciascuna di queste due soluzioni.

Estinzione del mutuo contestuale al rogito

La strada più diretta da seguire è senza dubbio quella dell'estinzione anticipata del mutuo contestuale alla vendita. In questo modo, infatti, si potrà entrare in possesso della somma necessaria a coprire la porzione di mutuo mancante, liberando l'immobile da vendere dall'ipoteca.

All'atto del rogito sarà presente anche la banca mutuataria che riceverà, dall'acquirente, un assegno circolare a lei intestato, d'importo corrispondente al debito residuo e che andrà a coprire parte del valore dell'immobile. La banca rilascerà la quietanza attestante l'estinzione del debito ed effettuerà (gratuitamente) la cancellazione dell'ipoteca.

Questa soluzione può comportare qualche difficoltà di coordinamento tra la banca del venditore e la banca dell'acquirente, sia per quanto riguarda il trasferimento della somma per estinguere il primo debito, sia per l'iscrizione dell'immobile a ipoteca. Infatti, i tempi tecnici della cancellazione dell'ipoteca da parte della prima banca mutuataria richiedono che la seconda banca iscriva l'immobile a un'ipoteca di secondo grado.

Vendita della casa con accollo del mutuo

In accordo con l'acquirente e con la banca mutuataria, si può scegliere di procedere alla vendita dell'immobile ancora gravato dall'ipoteca del mutuo e dal finanziamento in corso. Ciò è possibile grazie all'accollo del mutuo da parte dell'acquirente.

Il vantaggio per il venditore è evidente: si troverà subito libero da mutuo e ipoteca. Sarà l'acquirente a dover valutare i pro e i contro della soluzione: se, da una parte, potrà accedere a un finanziamento senza pagarne i costi (istruttoria, perizia e gli altri costi una tantum legati all'accensione del finanziamento), dall'altra si troverà a "ereditare" un finanziamento negoziato a condizioni che, con ogni probabilità, non sono più le più vantaggiose del mercato. Nulla, però, vieta all'acquirente di rinegoziare il mutuo con la banca o di effettuare una surroga.

La banca mutuataria ha una parte fondamentale nella possibilità di perseguire questa strada: come si è detto, anche lei dovrà dare il suo benestare affinché possa avvenire l'accollo del mutuo. Questo perché vorrà valutare il rischio d'insolvenza del nuovo mutuante. Inoltre, qualora il valore del debito residuo fosse superiore al valore di garanzia ipotecaria dell'immobile (cosa che può accadere soprattutto in tempi di svalutazione degli immobili), potrebbe rifiutare l'accollo, richiedendo la stipula di un nuovo finanziamento.

La vendita di casa con accollo del mutuo è, dunque, una soluzione che espone a diverse variabili indipendenti dalla volontà del venditore.

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