Come Valutare Un Immobile: Consigli Utili Per la Stima

di Sara Esposito| 21/07/2018

Hai mai fatto acquisti al mercato? I venditori pesano frutta e verdura a mano e ne sanno definire il prezzo in un batter d'occhio. Una volta in mano nostra, invece, quella busta di carta non tradisce alcun valore. Il segreto si chiama "mestiere". E se ce n'è bisogno lì, pensa quanto ce n'è bisogno in un ambito complesso come il mercato immobiliare.

Esiste un modo obiettivo per calcolare il valore di un immobile? Purtroppo, definire il giusto prezzo per la vendita della casa o l'affitto di un appartamento richiede di prendere in considerazione molti fattori, tra cui anche l'andamento del mercato. Per questo, una stima del privato, può essere solo molto orientativa o rischiare di svalutare seriamente l'immobile o di presentarlo sul mercato a un prezzo eccessivo.

Come Valutare Un Immobile

Come calcolare il valore di mercato di un immobile

Sei pronto? Stiamo per svelarti una formula matematica che fornirà la risposta alla tua domanda: "Quanto vale il mio immobile?". Eccola qui:

Valore di Mercato dell'Immobile = Superficie Commerciale x Quotazione al Mq x Coefficienti di Merito

Sembra piuttosto lineare e non ti abbiamo svelato nulla: si tratta di una formula diffusamente applicata per la stima di qualsiasi locale a uso abitazione. Tuttavia rimane un calcolo che risulta ancora difficile da risolvere. Cos'è la superficie commerciale? qual è la quotazione al metro quadro? cosa sono e come si applicano i coefficienti di merito? Una risposta alla volta.

Cosa significa superficie commerciale, come si calcola

La superficie commerciale è la somma ponderata delle superfici dell'immobile. A seconda del dell'area dell'immobile, a partire dalla superficie calpestabile più lo spessore delle mura, si vanno a sommare, in percentuale differente, altre superfici in funzione della loro abitabilità (sottotetti, balconi, locali seminterrati, locali tecnici, giardini, posto auto coperto o scoperto…).

La somma costituirà il primo elemento della nostra operazione per il calcolo del valore di mercato.

Quotazione al metro quadro

La quotazione al metro quadro è una delle caratteristiche più note del valore di un immobile. Si tratta del prezzo definito dal mercato per un metro quadro di abitazione in una determinata area di una città. Perché i prezzi delle abitazioni possono variare in modo significativo, anche a poche strade di distanza. Dove trovare le quotazioni al metro quadro?

L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione una banca dati delle quotazioni immobiliari per semestre. Le informazioni necessarie possono essere reperite online e non hanno bisogno di alcuna registrazione. Basta conoscere la città in cui è presente l'immobile e la zona. Nella tabella che viene restituita è anche presente un'importante indicazione per coloro che hanno bisogno di una stima dell'immobile per l'affitto (Valori locazione €/mq al mese). 

Il valore di mercato viene presentato come valore minimo e valore massimo e per ogni tipo di immobile: dalle abitazioni civili alle abitazioni di tipo commerciale, dai box ai posti auto coperti o scoperti, fino ad arrivare a ville e villini.

I coefficienti di merito nella quotazione di un immobile

Fin qui era la parte facile (o almeno così può sembrare). Il calcolo più complesso riguarda i coefficienti di merito, ma procediamo con ordine. Cosa sono i coefficienti di merito? Si tratta di maggiorazioni o diminuzioni del valore dell'immobile in base alle sue caratteristiche di cui andiamo ad elencare i principali:

    • Piano (da -30% a +20%): i piani dal terzo in su sono i più apprezzati, ma solo se l'edificio dispone di un ascensore.
    • Stato di conservazione (da -10% a +20%): tra un immobile da ristrutturare e una nuova costruzione, c'è una bella differenza e lo sa anche il mercato.
    • Luminosità (da -5% a +10%): se il sole illumina direttamente gli interni per la maggior parte del giorno, il tuo immobile aumenta decisamente di valore.
    • Vista (da -10% a +10%): chi non vorrebbe un affaccio panoramico? Chi, di contro, preferisce un affaccio su una chiostrina interna?
    • Edificio (da -15% a +10%): Un edificio con quaranta anni d'età può fornire prestigio all'appartamento. Ma solo se tenuto in ottimo stato.
    • Riscaldamento (da -5% a +5%): i sistemi autonomi danno più valore all'immobile; l'assenza totale di un impianto di riscaldamento costa cinque punti percentuali alla valutazione dell'immobile.

 Sei pronto a fare il tuo calcolo? Se non lo sei o vuoi una valutazione affidabile e gratuita del tuo immobile, continua a leggere.

Come valutare l'immobile in modo sicuro e gratuito? Si parte online, da Homepanda

Esattamente come la storia del fruttivendolo al mercato con cui abbiamo iniziato questa guida, ci sono alcuni elementi mancanti nella nostra formula: si tratta dell'esperienza e della conoscenza del mercato locale. Sono fattori che possono fare la differenza tra un prezzo equo e una stima sotto o sopra il prezzo di mercato. Con la conseguente perdita di capitale o difficoltà a vendere.

La via d'uscita c'è ed è a portata di click: su Homepanda puoi prenotare online una valutazione gratuita e senza impegno. I nostri agenti specializzati nella tua zona, verranno direttamente all'indirizzo dell'immobile da valutare per offrirti una valutazione onesta, trasparente e una consulenza ai massimi livelli.

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