Come si calcola la superficie commerciale degli immobili

di Alessandro Alberta | 10/01/2020


La valutazione dell'immobile deve tenere conto del calcolo della superficie commerciale secondo uno standard condiviso. La norma di riferimento è la UNI 10750, grazie alla quale si definisce un parametro di mercato oggettivo nella misura di consistenza da applicare all'ambito del mercato immobiliare.

Di seguito, scopriremo come è possibile calcolare le superfici commerciali degli immobili e quali sono le quote di cui tenere conto. Ma partiamo dall'inizio, definendo il concetto di superficie commerciale.

Calcolo superficie commerciale

Cos'è la superficie commerciale

La superficie commerciale è la somma delle superfici ponderate secondo il loro "peso" sul mercato.

Secondo la definizione riportata dal "Codice delle Valutazioni Immobiliari":

Per superficie commerciale si intende una superficie fittizia formata dall'intera superficie

principale e da frazioni delle superfici secondarie dell'immobile. La superficie commerciale si

basa sulla preliminare rilevazione delle superfici reali dell'immobile.

Come calcolarla

Di seguito, alcune pratiche tabelle che elencano le percentuali delle superfici che concorrono al calcolo della superficie commerciale a seconda del tipo di ambiente. Le percentuali indicate valgono per calcolare la consistenza di immobili residenziali, immobili commerciali, direzionali, turistici o industriali.

Superfici coperte (superficie lorda)

Tipo di superficie

Percentuale di calcolo

Calpestabile

100%

Parete divisoria interna (non portante)

100%

Parete di confine con altri immobili o locali condominiali

50% (calcolo fino a massimo 25 cm)

Parete perimetrale

100% (calcolo fino a massimo 50 cm)

Mansarde e sottotetti

75% altezza media minima 2,4 m - 35% con altezza minima 1,5 m  

Soppalco

80% altezza media minima 2,4 m, altrimenti 15%

Scale interne

100% (proiezione orizzontale)

 

Superfici esterne a uso esclusivo

Tipo di superficie

Percentuale di calcolo

Balcone e terrazza scoperta

25% fino a 25 mq, poi 10%

Balcone e terrazza coperta

35% fino a 25 mq, poi 10%

Loggia, patio e porticato

35% fino a 25 mq, poi 10%

Veranda

60% (80% se con finiture come quelle interne)

Giardino d'appartamento

15% fino a 25 mq, poi 5%

Giardino di villa

10% fino a 25 mq, poi 2%

 

Pertinenze e vani accessori

Tipo di superficie

Percentuale di calcolo

Cantina e soffitta

20% (altezza minima 1,5 mq)

Box collegato a vani principali

60%

Box non collegato a vani principali

50%

Box in autorimessa collettiva

45%

Posto auto 

35% coperto - 20% scoperto

Locale tecnico

15% (altezza minima 1,5 mq)

Le parti comuni nel calcolo della superficie commerciale

Secondo il principio stabilito dalla disciplina, le parti comuni a più unità immobiliari non vanno a formare la superficie commerciale. Ciò non toglie, però, che tali entità siano economicamente rilevanti e possano concorrere alla formazione del prezzo di mercato dell'immobile.

Superficie commerciale e superficie calpestabile: la differenza

Quando si parla di superficie calpestabile (o superficie utile), si fa riferimento all'area dell'immobile che comprende i locali coperti, limitatamente al suolo calpestabile. La superficie commerciale, come abbiamo visto sopra, comprende anche aree scoperte e porzioni dell'immobile che non possono essere calpestate; come, ad esempio, le mura di divisione interne o la porzione di mura perimetrali e altre mura portanti.


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