Come si calcola la superficie commerciale degli immobili
- Cos'è la superficie commerciale
- Come calcolarla
- Le parti comuni nel calcolo della superficie commerciale
- Superficie commerciale e superficie calpestabile: la differenza
La valutazione dell'immobile deve tenere conto del calcolo della superficie commerciale secondo uno standard condiviso. La norma di riferimento è la UNI 10750, grazie alla quale si definisce un parametro di mercato oggettivo nella misura di consistenza da applicare all'ambito del mercato immobiliare.
Di seguito, scopriremo come è possibile calcolare le superfici commerciali degli immobili e quali sono le quote di cui tenere conto. Ma partiamo dall'inizio, definendo il concetto di superficie commerciale.
Cos'è la superficie commerciale
La superficie commerciale è la somma delle superfici ponderate secondo il loro "peso" sul mercato.
Secondo la definizione riportata dal "Codice delle Valutazioni Immobiliari":
Per superficie commerciale si intende una superficie fittizia formata dall'intera superficie
principale e da frazioni delle superfici secondarie dell'immobile. La superficie commerciale si
basa sulla preliminare rilevazione delle superfici reali dell'immobile.
Come calcolarla
Di seguito, alcune pratiche tabelle che elencano le percentuali delle superfici che concorrono al calcolo della superficie commerciale a seconda del tipo di ambiente. Le percentuali indicate valgono per calcolare la consistenza di immobili residenziali, immobili commerciali, direzionali, turistici o industriali.
Superfici coperte (superficie lorda) | |
Tipo di superficie | Percentuale di calcolo |
Calpestabile | 100% |
Parete divisoria interna (non portante) | 100% |
Parete di confine con altri immobili o locali condominiali | 50% (calcolo fino a massimo 25 cm) |
Parete perimetrale | 100% (calcolo fino a massimo 50 cm) |
Mansarde e sottotetti | 75% altezza media minima 2,4 m - 35% con altezza minima 1,5 m |
Soppalco | 80% altezza media minima 2,4 m, altrimenti 15% |
Scale interne | 100% (proiezione orizzontale) |
Superfici esterne a uso esclusivo | |
Tipo di superficie | Percentuale di calcolo |
Balcone e terrazza scoperta | 25% fino a 25 mq, poi 10% |
Balcone e terrazza coperta | 35% fino a 25 mq, poi 10% |
Loggia, patio e porticato | 35% fino a 25 mq, poi 10% |
Veranda | 60% (80% se con finiture come quelle interne) |
Giardino d'appartamento | 15% fino a 25 mq, poi 5% |
Giardino di villa | 10% fino a 25 mq, poi 2% |
Pertinenze e vani accessori | |
Tipo di superficie | Percentuale di calcolo |
Cantina e soffitta | 20% (altezza minima 1,5 m) |
Box collegato a vani principali | 60% |
Box non collegato a vani principali | 50% |
Box in autorimessa collettiva | 45% |
Posto auto | 35% coperto - 20% scoperto |
Locale tecnico | 15% (altezza minima 1,5 m) |
Le parti comuni nel calcolo della superficie commerciale
Secondo il principio stabilito dalla disciplina, le parti comuni a più unità immobiliari non vanno a formare la superficie commerciale. Ciò non toglie, però, che tali entità siano economicamente rilevanti e possano concorrere alla formazione del prezzo di mercato dell'immobile.
Superficie commerciale e superficie calpestabile: la differenza
Quando si parla di superficie calpestabile (o superficie utile), si fa riferimento all'area dell'immobile che comprende i locali coperti, limitatamente al suolo calpestabile. La superficie commerciale, come abbiamo visto sopra, comprende anche aree scoperte e porzioni dell'immobile che non possono essere calpestate; come, ad esempio, le mura di divisione interne o la porzione di mura perimetrali e altre mura portanti.
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