Guida al Certificato d'Idoneità Statica (CIS) obbligatorio: 9 cose che devi sapere subito

di Alessandro Alberta | 24/05/2019


I proprietari degli immobili che, in questi mesi, si sono rivolti all'agenzia immobiliare Homepanda di Milano, ci hanno rivolto tante domande sul Certificato di Idoneità Statica. Per questo, abbiamo deciso di creare una guida dedicata all'argomento, cercando di chiarire tutti gli aspetti più oscuri di questa pratica.

L'obbligo di certificazione d'idoneità statica degli edifici datati collocati nel Comune di Milano, introdotto con il nuovo Regolamento Edilizio (art. 11.6), è una rivoluzione nel mondo immobiliare italiano.

Da una parte, il Certificato di Idoneità Statica (o CIS) è fondamentale per garantire un idoneo adeguamento degli immobili più vecchi a standard di edilizia antisismica recenti e, dunque, un buon grado di sicurezza nei confronti degli eventi sismici. Dall'altra, per i proprietari che vogliono vendere casa, si tratta di un ulteriore obbligo di certificazione al quale adempiere in tempi brevi e che va ad aggiungersi ai già numerosi documenti da produrre nella compravendita immobiliare. Per il proprietario di casa, inoltre, rappresenta anche il rischio di dover sottoporre l'edificio a costose ristrutturazioni, prima di poter mettere l'immobile sul mercato o per evitare il peggio. Con la fine del 2019, infatti, si chiude la finestra temporale entro la quale è possibile ottenere il CIS e scongiurare la dichiarazione d'inagibilità da parte del Comune.

Cosa c'è da sapere sul Certificato di Idoneità Statica? Vediamo quali sono le informazioni necessarie sul CIS, al fine di conoscere meglio questo strumento.

Certificato Idoneita Statica Obbligatorio

Certificato di Idoneità Statica: dove e per quali edifici vige l'obbligo

Attualmente, l'obbligo di certificazione d'idoneità statica si applica agli immobili localizzati nel territorio del Comune di Milano. Gli edifici che devono essere sottoposti a collaudo statico sono quelli che hanno raggiunto (o superato) i 50 anni d'età nel 2019.

Vale a dire: l'obbligo del Certificato di Idoneità Statica vige per gli edifici presenti nel Comune di Milano, costruiti prima del 1970, qualora non fossero già in possesso di un Certificato di collaudo statico valido.

Nel territorio di Milano, l'obbligo interessa circa 1.000 edifici pubblici e 26.000 edifici privati.

Come funziona l'indagine statica

Il collaudo per il rilascio del CIS è strutturato su due livelli d'indagine.:

  • Indagine di Primo Livello – Si tratta di un tipo di analisi effettuata attraverso ispezioni visive e valutazioni sulla storia, dei materiali e del contesto dell'edificio. Nel caso di esito positivo (nessuna criticità riscontrata), l'indagine di Primo Livello può terminare con il rilascio del Certificato di Idoneità Statica. Altrimenti si passa al Secondo Livello.
  • Indagine di Secondo Livello – Nel caso in cui l'indagine di primo livello abbia fatto riscontrare una situazione di potenziale pericolo, si passa a un esame più approfondito, basato su indagini sperimentali e analitiche. L'esito può essere l'identificazione d'interventi di rinforzo o consolidamento per mettere in sicurezza l'immobile.

Cosa succede se l'immobile non passa l'indagine statica

Come si è detto, nel caso in cui l'immobile non dovesse ottenere il CIS né dopo il primo livello d'indagine, né dopo il secondo, il tecnico incaricato della certificazione indicherà gli interventi necessari per migliorare le performance antisismiche dell'edificio. Opere che permetteranno di ottenere il prezioso Certificato. La prescrizione degli interventi segnalati sia nel primo che nel secondo livello, è di 2 anni.

Chi può rilasciare il Certificato di Idoneità Statica a Milano

Il CIS può essere rilasciato da un architetto o un ingegnere regolarmente iscritto all'albo del relativo ordine professionale e abilitato allo svolgimento di collaudi statici. È sempre fondamentale rivolgersi a professionisti credibili e con tutte le carte in regola, per evitare d'incorrere, alla ricerca del risparmio, in qualche spiacevole truffa.

Qualora non si fosse certi delle credenziali di un professionista, si può ricercare il nome nell'Albo o si può chiedere un parere all'Ordine della Provincia di Milano.

Chi deve richiedere l'indagine statica

Le verifiche dell'idoneità statica dell'edificio sono a carico della proprietà o dell'Amministratore del fabbricato. Il proprietario e l'Amministratore dell'edificio sono responsabili civilmente e penalmente, per i danni riconducibili alle patologie segnalate in fase d'ispezione. Sarà, dunque, importate avviare gli interventi segnalati nel più breve tempo possibile (nell'arco di 2 anni).

Quando scade il CIS

Il CIS, una volta rilasciato, ha una validità di 15 anni. Scaduto questo lasso di tempo, si dovrà richiedere una nuova indagine statica per rinnovare il Certificato. Tale periodo corrisponde a ciò che la buona prassi indica per la manutenzione dei materiali e delle strutture degli edifici.

Quanto costa un Certificato di Idoneità Statica

Qui arriva la nota dolente: la certificazione statica è tutt'altro che economica. Ovviamente, il costo di un CIS varia a seconda della tipologia d'immobile da valutare.

Cosa succede in caso di compravendita dell'immobile certificato

Nel momento della compravendita immobiliare, il notaio allega il Certificato di Idoneità Statica all'atto di vendita, consegnandolo al nuovo proprietario.

Dove trovare più informazioni sul CIS

Nel 2016, il Comune di Milano ha reso pubbliche le linee guida per la verifica dell'idoneità statica delle costruzioni presenti nel territorio comunale. Un documento che può tornare utile, sia ai proprietari che ai tecnici, per scoprire tutti i dettagli della pratica. Lo puoi scaricare qui.


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