Affitto, cedolare secca: funzionamento, vantaggi e svantaggi

di Sara Esposito | 26/10/2018


I proprietari di casa che vogliono mettere a rendita il proprio immobile optando per l'affitto, possono scegliere di metterlo in locazione con la cedolare secca. Nonostante sia un termine di ampia diffusione nel mercato degli affitti immobiliari, non tutti sanno cosa si intende con il termine "cedolare secca", come funziona e quali sono i suoi vantaggi e svantaggi.

Grazie a questa guida offerta dagli esperti di Homepanda, potrai avere una panoramica su uno degli strumenti a tua disposizione per risparmiare sulle tasse sui redditi derivanti dall'affitto del tuo immobile.

Cedolare secca: cosa è

Cosa significa cedolare secca? Si tratta di un regime di tassazione sui redditi da affitto d'immobili a uso abitativo, alternativo all'Irpef e addizionali e facoltativo, introdotto nel 2011 con l'art. 3 del decreto legislativo del 14 marzo e disciplinato dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile dello stesso anno.

Questo sistema di tassazione è sostitutivo non solo dell'Ipref e delle relative addizionali regionali e comunali, ma anche delle imposte indirette che gravano sui contratti di locazione, vale a dire l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

La tassazione prevista per gli affitti a cedolare secca è la seguente:

  • Contratti di locazione a canone libero: 21%
  • Contratti di locazione a canone concordato: 10%

Per capire meglio come vengono applicate queste aliquote, facciamo chiarezza sulle due tipologie di canoni:

  • Canone libero: la rata dell'affitto viene determinato liberamente dalle parti. La durata è, invece, definita ed è di 4 + 4.
  • Canone concordato (o agevolato): la rata d'affitto è definita da prezzi calmierati, basati sui minimi riscontrati sul mercato per la tipologia d'immobile e la zona. A differenza dei contratti a canone libero, le locazioni a canone concordato hanno la durata di 3 + 2 (1-18 mesi per le locazioni transitorie e fino a 3 anni per i contratti transitori).

La cedolare secca conviene?

Il calcolo della convenienza economica della cedolare secca va fatto prendendo in considerazione la base imponibile Irpef del locatore e la prossimità della stessa allo scaglione di reddito successivo. Tuttavia, è possibile avere un'idea dei vantaggi e degli svantaggi che questo tipo di regime di tassazione alternativa propone.

Vantaggi a colpo d'occhio

  • Non si paga imposta di registro e imposta di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di affitto. Un vantaggio anche per il conduttore che, solitamente, sostiene le spese al 50%.
  • Aliquota agevolata.
  • Non concorre all'incremento della base imponibile Irpef e addizionali regionali e comunali.

Svantaggi a colpo d'occhio

  • Optando per la cedolare secca rinunci all'aggiornamento del canone di locazione (anche quando si tratta del semplice adeguamento all'indice Istat dei prezzi al consumo
  • Con la cedolare secca, il reddito da locazione d'immobili non gode delle detrazioni e deduzioni previste per l'Irpef.

Chi può scegliere la cedolare secca

Questo tipo di regime alternativo può essere scelto da proprietari persone fisiche che offrono l'immobile per l'affitto a uso abitativo. L'attività di locazione non deve rientrare nell'esercizio d'impresa o di libera professione.

Ricapitolando:

  • Il locatario deve essere persona fisica
  • La locazione non deve rientrare nell'esercizio d'impresa o di libera professione
  • L'immobile deve essere a uso abitativo
  • L'immobile deve appartenere alle categorie catastali comprese tra A1 e A11 (A10 a parte)

Quando si può optare per la cedolare secca

Si può scegliere di aderire al regime della cedolare secca sia alla registrazione del contratto, sia negli anni successivi per i contratti pluriennali. In caso di opzione esercitata in via successiva alla registrazione, le spese per l'imposta di registro e di bollo non sono rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, va confermata?

L'adesione al regime della cedolare secca va confermata a ogni proroga del contratto. La conferma dell'opzione deve essere presentata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o del rinnovo della proroga.


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