Nuda proprietà e usufrutto: vantaggi e consigli per chi vende

di Marco Tamborrino | 02/11/2018


La nuda proprietà, in alcuni casi, è una soluzione win-win. Si tratta di un istituto di compravendita immobiliare che coniuga due esigenze: da un lato l'investimento a lungo termine e a basso costo da parte dell'acquirente, dall'altra la necessità di liquidità e, contemporaneamente, di utilizzo dell'immobile da parte dell'acquirente (usufrutto).

Per capire bene come funziona la nuda proprietà, procediamo con ordine.

Nuda Proprieta

Cos'è la nuda proprietà

Si tratta di una vendita di un bene immobile, sulla quale viene costituito un diritto reale minore (diritto reale di godimento): l'usufrutto. Andiamo a conoscere i protagonisti della nuda proprietà.

  • L'usufruttuario: chi ha il diritto di usare e godere a vita del bene che appartiene a un altro soggetto (nel nostro caso, il nudo proprietario). Nella compravendita immobiliare della nuda proprietà, l'usufruttuario originale è il venditore
  • Il nudo proprietario: colui che detiene la titolarità del bene, ma non il diritto di usufruirne e di goderne. Nella compravendita immobiliare della nuda proprietà, questo soggetto corrisponde all'acquirente.

Nuda proprietà: i vantaggi per chi vende

Per chi vende l'immobile, la nuda proprietà rappresenta un vantaggioso compromesso tra l'accesso alla liquidità e la certezza di avere un tetto sulla testa vita natural durante. Inoltre, l'usufruttuario ha anche il vantaggio di non dover impiegare i fondi guadagnati nella vendita della casa per interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile (che sono a carico del nudo proprietario).

La vendita del diritto di usufrutto

L'usufruttuario originario può cedere (anche a titolo oneroso) il proprio diritto di usufrutto. Una soluzione per creare del reddito anche dal diritto reale minore residuale della vendita della nuda proprietà. Tuttavia, il diritto d'usufrutto rimane legato alla condizione originale di durata: la sopravvivenza del cedente.

Non sarà, dunque, facile trovare qualcuno disposto a scommettere sulla tua longevità per poter contare su un'abitazione.

Quando conviene vendere la nuda proprietà

Negli ultimi anni, l'istituto della nuda proprietà sta vivendo una nuova era d'oro. Sono aumentati i ricorsi a questo modello di compravendita immobiliare. Quali sono le valutazioni da fare per capire se è vantaggioso optare per la vendita della nuda proprietà?

Solitamente, questo tipo di vendita è scelta da chi, in età avanzata, si trova in ristrettezze economiche e non vuole (o non può) fare conto sull'assistenza di parenti. Nei casi si debba far fronte a importanti spese sanitarie, la nuda proprietà può garantire la sicurezza della casa e la liquidità necessaria. Puoi pensare a questo tipo di vendita anche se la tua pensione non è sufficiente e non hai altri asset economico-finanziari sui quali fare affidamento.

Gli svantaggi della nuda proprietà per chi vende

Dopo aver visto i vantaggi, è necessario valutare anche gli svantaggi di questa scelta. La nuda proprietà, infatti, ti richiede di sopportare le spese ordinarie dell'immobile:

  • le imposte e le tasse relative all'immobile;
  • le spese per la manutenzione ordinaria.

I diritti e i doveri dell'usufruttuario

Regola #1: l'usufruttuario ha diritto di utilizzare e trarre ogni utilità dall'immobile, rispettandone la destinazione economica e nei limiti stabiliti dalla legge. Proprio in virtù di ciò, l'usufruttuario può:

  • Cedere l'usufrutto a un soggetto terzo;
  • Concedere in locazione l'immobile (godendo del canone);
  • Accendere un'ipoteca sull'immobile.

D'altra parte, i suoi doveri sono i seguenti:

  • Utilizzare l'immobile con diligenza;
  • Sostenere le spese di custodia , amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile;
  • Restituire il bene al termine dell'usufrutto.

L'acquisto della piena proprietà da parte del nudo proprietario

Quand'è che il nudo proprietario entra in possesso della piena proprietà? Le condizioni sono chiare fin dall'inizio: al decesso dell'usufruttuario originale. Con il verificarsi di tale evento, si estinguono i diritti reali minori (usufrutto) nati dalla vendita della nuda proprietà e il diritto di proprietà si accentra nelle mani dell'acquirente. 


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