Acquistare una casa all'asta: quali sono i rischi che devi conoscere

di Alessandro Alberta | 02/11/2018


Acquistare un immobile all'asta conviene? Le aste giudiziarie hanno senz'altro la loro attrattiva: la prospettiva è quella di accedere a case di tutto rispetto con un budget che può essere fino al 40% inferiore rispetto al valore di mercato dell'immobile. Tuttavia, l'acquisto di una casa all'asta è una procedura che ha le sue complessità e i suoi rischi. Prima di fare la tua offerta, dunque, sarà bene che scopri quali sono svantaggi e le incognite da affrontare.

Acquisto Casa Asta

Come funziona l'asta giudiziaria?

Un immobile può essere venduto per asta giudiziaria qualora il suo proprietario non sia riuscito a onorare il rimborso del mutuo (o qualsiasi altro debito). Per rimborsare i creditori, ci si rivale sul patrimonio immobiliare del debitore attraverso l'emissione dell'ordinanza di vendita da parte del giudice.

Nel provvedimento esecutivo si fissa un termine di 90/120 giorni entro i quali vengono accettate le offerte di acquisto. L'ordinanza deve essere pubblicizzata a mezzo quotidiani e su siti internet dedicati.

La perizia e le informazioni sull'immobile

Il giudice nomina un perito che, a seguito del sopralluogo, stila un documento nel quale si descrive l'immobile, la sua planimetria, il riscontro di abusi edilizi, di debiti nei confronti del condominio e viene indicato se l'immobile è libero o occupato. Contiene, inoltre, un'informazione fondamentale: la stima del prezzo di base d'asta. La perizia viene depositata nella cancelleria del tribunale e può essere richiesta allo studio del perito o reperita online, quando l'asta viene pubblicata sui siti web dedicati.

Il giudice nomina anche un custode giudiziario che deve occuparsi della conservazione e l'amministrazione del bene pignorato. A lui ci si può rivolgere per ottenere ulteriori informazioni sull'immobile o per richiedere un sopralluogo.

Asta immobiliare con incanto e senza incanto

Se hai già letto qualcosa sulle aste giudiziarie, avrai avuto modo d'incontrare questi due termini "asta con incanto" e "asta senza incanto": qual è la differenza tra le due tipologie?

Vendita senza incanto – La proposta di acquisto (segreta e irrevocabile) deve essere presentata in busta chiusa. Deve essere anche indicata la tempistica di pagamento. L'immobile viene aggiudicato alla migliore offerta che supera la base d'asta. Qualora ci fossero più offerte valide, si può procedere all'asta con incanto.

Vendita con incanto – Si tratta della classica asta al rialzo, a partire dalla basa d'asta stabilita. L'offerta minima si calcola riducendo di un quarto il prezzo di base d'asta. L'offerente migliore, una volta chiusa l'asta, dovrà attendere dieci giorni prima che l'immobile sia effettivamente aggiudicato. In questo periodo può essere presentato il cosiddetto rialzo del quinto (un'ulteriore offerta che superi di almeno un quinto la migliore offerta dell'incanto). Il giudice dovrà indire una nuova asta partendo con una base d'asta rappresentata dalla migliore offerta della prima asta.

Il pagamento del soggetto aggiudicatario

Il pagamento deve avvenire nei tempi (generalmente 60 o 90 giorni) e con le modalità definite. Si può ricorrere alle disponibilità personali o richiedere un mutuo specifico per gli acquisti tramite asta.

I rischi dell'acquisto di una casa all'asta

Le insidie, per chi decide di acquistare una casa all'asta, non sono poche. Quali sono i rischi più comuni? Te li elenchiamo qui di seguito, in modo che tu possa prendere coscienza delle problematiche legate alle aste e tutelarti adeguatamente.

Opposizioni all'esecuzione o vizi procedurali

Consultando la perizia sull'immobile si potranno ottenere tanti utili informazioni sullo stato "giudiziario" della casa. Qualora vengano indicate opposizioni all'esecuzione o difetti procedurali che possano dar luogo a future opposizioni, è bene sapere che la tua aggiudicazione dell'asta potrebbe essere minata dai procedimenti giudiziari degli interessati. O comunque, che ciò che hai risparmiato sull'acquisto dell'immobile, potresti doverlo impiegare in spese per avvocati.

Le irregolarità non annullano la vendita

I documenti della perizia devono essere letti con grandissima attenzione. Meglio farlo fare a esperti del settore ed è meglio ancora effettuare ulteriori controlli sulla regolarità del bene immobile che si vuole acquistare all'asta. Il fatto che la casa sia stata oggetto di abusi edilizi o sia oggetto di ipoteche non segnalate, non rende nulla l'aggiudicazione dell'asta, ma andrà a minare il valore dell'immobile di cui sei entrato in possesso. Oltre a fornirti non poche rogne.

Quando la casa è occupata dal debitore parenti e inquilini

Nella fase di raccolta delle informazioni che precede l'offerta è fondamentale accertarsi che la casa sia libera. Non è raro, però, trovarsi davanti a un'abitazione occupata dall'esecutato (il debitore). In questo caso, seppure il trasferimento dell'immobile all'aggiudicatario dell'asta ha pieno effetto, ti troverai a dover gestire una situazione piuttosto complicata: lo sfratto del precedente padrone di casa. Con tutti i tempi, i costi e le difficoltà dell'iter di sfratto "all'italiana".

La cosa, se possibile, si complica ancora quando, a occupare l'immobile, non è l'ex proprietario, ma il coniuge che ha preso dimora nell'abitazione a seguito di provvedimento di assegnazione della casa familiare. Il pignoramento, infatti, se successivo all'assegnazione dell'abitazione al coniuge da parte del giudice, non pregiudica il diritto di abitazione.

L'asta giudiziaria senza rischi? Fatti seguire da un professionista

Esistono aste giudiziarie immobiliari senza rischi? Probabilmente no. Come abbiamo visto, le variabili sono molte, a cominciare dalle tempistiche per la reale entrata in possesso dell'immobile. E le insidie sono altrettante: per evitarle c'è bisogno di esperienza e competenza. Affidarsi a un professionista del settore è la cosa migliore da fare. Deve trattarsi di un professionista del quale puoi fidarti davvero.

C'è, poi, un altro aspetto da valutare: la reale convenienza di questo tipo d'acquisto. Soprattutto per ciò che riguarda gli immobili prestigiosi e quelli situati nelle grandi città (importanti risorse per i grandi investitori dell'immobiliare), i rialzi potrebbero portare l'asta immobiliare a perdere la sua caratteristica convenienza, una volta sommate tutte le spese necessarie per l'aggiudicazione.

Acquisto di un immobile: non si risparmia solo con l'asta

L'asta immobiliare non è l'unico modo per risparmiare sull'acquisto di un immobile. Soprattutto in un periodo di difficoltà economica come quello che stiamo vivendo, le occasioni sono a portata di mano. Tutto sta nel saperle cogliere. O nell'affidarsi a qualcuno che sappia farlo per noi.

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