Affitto: 5 consigli su come gestire un inquilino che non paga

• Consiglio #1: tutto nero su bianco
• Consiglio #2: la tolleranza vale per le eccezioni
• Consiglio #3: l'inquilino non dirà mai che non paga, ma tu non perdere le staffe
• Consiglio #4: salda il condominio e il riscaldamento
• Consiglio #5: le vie legali

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È l'incubo di tutti i locatari: l'inquilino non paga. Dopo i primi mesi in cui si è andati d'amore e d'accordo, inizia il calvario degli affitti in ritardo, per arrivare ai canoni mai saldati. Vengono accampate le scuse più varie, ma rimane un fatto: tu dovrai pagare regolarmente tasse e condominio, anche se non stai percependo il reddito atteso dal tuo immobile in affitto. Cosa si può fare?

Purtroppo, l'ordinamento italiano non offre molte garanzie al proprietario di casa che si trova in questa difficoltà. Bisognerà trovare una strada che scongiuri, ma non escluda (anche in tempi rapidi), il ricorso legale. Di seguito, i consigli degli esperti di Homepanda.

Consiglio #1: tutto nero su bianco

Partiamo dalla premessa che tu abbia concluso, con il tuo inquilino, un contratto di locazione in regola. Nelle comunicazioni tra locatario e inquilino, soprattutto quando si parla di canone e spese, ti consigliamo di optare sempre per una forma scritta. Un modo per tracciare tutta la storia dell'affitto e per avere già in mano i documenti necessari a comprovare i tuoi tentativi di conciliazione bonaria durante le eventuali fasi di confronto legale.

Per mantenere vivo l'aspetto empatico del rapporto con il tuo inquilino, ti consigliamo di far precedere l'invio della comunicazione scritta da una notifica a voce.

Consiglio #2: affitto non pagato, la tolleranza vale per le eccezioni

L'inquilino ha chiesto di differire il pagamento dell'affitto del mese: c'è da preoccuparsi? Se si conosce da tempo ed è sempre stato regolare nei pagamenti, probabilmente no. È consigliabile dimostrare un po' di tolleranza per una difficoltà momentanea (sia essa economica, organizzativa o una semplice dimenticanza).

Tuttavia, quando la richiesta arriva nell'arco del primo anno d'affitto, forse è il caso di mettere subito in chiaro le cose: se la difficoltà economica si manifesta i primi mesi di locazione, probabilmente il nostro inquilino ha fatto male i calcoli riguardo la sua capacità di spesa. Avvertiamolo che, in via del tutto eccezionale, accordiamo la dilazione del pagamento e che invieremo un sollecito di pagamento scritto nel quale ribadiamo ciò.

Consiglio #3: l'inquilino non dirà mai che non paga, ma tu non perdere le staffe

Quando la richiesta di dilazione si protrae oltre il mese, ci siamo: l'inquilino non sta pagando. Da lui non sentirai mai dire espressamente: "Questo mese non ti pago". Sarà sempre: "Adesso non posso", "Dammi un altro po' di tempo e ti pago due mesi"… Quando non risponde più al telefono, ne avrai la certezza.

Il nostro consiglio è quello di non far trascorrere troppi mesi di morosità (al massimo i due coperti dalla cauzione) prima di agire per le vie legali: le procedure di sfratto sono lunghe.

Nel frattempo, si può essere tentati di "forzare" l'uscita dell'inquilino con interventi come il cambio della serratura o l'interruzione della fornitura delle utenze (luce, gas, acqua). Ti sconsigliamo vivamente di utilizzare questi escamotage: ti troveresti presto dalla parte del torto e sarai tu ad avere noie legali.

Consiglio #4: salda il condominio e il riscaldamento

Se l'inquilino non paga l'affitto, tantomeno pagherà il condominio e il riscaldamento condominiale. E il debito con il condominio dovrai saldarlo tu. Quindi, tanto vale che inizi subito a coprire queste spese, prima che diventi insostenibile.

Consiglio #5: le vie legali

Se il confronto bonario con l'inquilino non ha esiti, e trascorsi almeno venti giorni dalla scadenza del primo canone non pagato, è arrivato il momento di passare alle vie legali. Chiedi un consiglio al tuo avvocato. Come funziona la procedura di sfratto per morosità? Te lo spieghiamo per punti:

• Lettera di diffida – Se non l'hai già fatto, ti consigliamo di inviare una raccomandata a/r per sollecitare il pagamento dei canoni arretrati. Inoltre, potrai invitare l'inquilino a lasciare libero l'appartamento in un tempo congruo.
• Atto d'intimazione di sfratto per morosità – Un atto da presentare contestualmente alla citazione in giudizio.
• Citazione in giudizio per la convalida dello sfratto e l'ingiunzione di pagamento – La comunicazione deve essere inviata dal tuo avvocato. La citazione a comparire deve presentarsi al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile affittato.
• Gli esiti dell'udienza – L'udienza può risolversi in diversi modi:
  • L'inquilino fa opposizione alla convalida: il giudice rinvia a giudizio ordinario.
  • L'inquilino salda la morosità e chiede il termine di grazia: il giudice può decidere di concedere massimo 90 giorni per saldare il dovuto.
  • L'inquilino non si presenta: il giudice può emettere l'ordinanza di convalida di sfratto (titolo esecutivo), fissando la data per liberare l'immobile attraverso l'intervento degli ufficiali giudiziari. Ottenere l'ordinanza di convalida di sfratto è fondamentale per evitare di continuare a pagare le tasse sui canoni non percepiti.
• L'atto di precetto e lo sfratto esecutivo – Se l'inquilino moroso non salda quanto indicato nell'ordinanza entro il tempo fissato dal giudice, potrai notificare l'atto di precetto e, dopo 10 giorni, potrai procedere con gli accessi con l'ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto.