Tutto quello che c'è da sapere per acquistare in sicurezza un immobile donato.

Vendere un immobile ricevuto in donazione, in linea teorica, è un’operazione perfettamente legittima poiché non esiste una legge che lo vieta. Attenzione però se gli acquirenti siete voi.

La normativa, infatti, tutela i legittimi eredi e, una volta acquistata la casa, l’acquirente potrebbe vedersi richiedere indietro l’immobile da un erede!

L’articolo 769 del Codice Civile definisce la donazione “il contratto col quale una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”. Per essere valida, la donazione deve essere fatta con un atto pubblico davanti al notaio e in presenza di tutte le parti interessate (o almeno due terzi degli eredi). Il notaio dovrà accertarsi che sull’immobile non vi siano ipoteche o vincoli di altro tipo, poiché ricadrebbero poi sul donatario e deve accertarsi che non vi siano abusi edilizi.

Attenzione però, la donazione non può rendere nulla la legge in materia di successione ereditaria sancita dal Codice Civile e gli eredi legittimi non possono essere privati della loro quota di eredità, anche nel caso in cui questi vengano volutamente esclusi dal testamento.

Questo vuol dire che il testamentario non può disporre liberamente di tutto il suo patrimonio e che una quota di legittima spetta al coniuge, ai figli, agli ascendenti, ai discendenti dei figli nel caso in cui questi accadano al posto dei figli e, infine, ai figli adottivi. Nel caso in cui uno (o più di uno) degli eredi legittimari fosse leso nella sua parte di eredità, ha il diritto di rivendicare le quote donate, fino ad arrivare alla restituzione del bene stesso.

 

Quali problemi possono insorgere con l’acquisto di una casa donata?

Facciamo qualche esempio: la donazione viene fatta quando il donante è in vita e il donatario (che di solito è un figlio) accetta subito la donazione per andarci a vivere. Può successivamente vendere la casa? Sì, ma alla morte del donante, gli eredi potrebbero rivendicare di essere stati privati di un bene legittimo.

Va da sé che con uno scenario simile, riuscire a vendere un immobile diventa un’operazione molto complessa poiché l’acquirente non avrebbe le giuste garanzie e perché anche le banche non finanzierebbero una simile compravendita.

Una possibile soluzione, se il donante è ancora in vita, è quella di richiedere la risoluzione della donazione: l’immobile ritorna di proprietà del donante e sarà lui in persona a vendere l’immobile che è a tutti gli effetti di sua proprietà. In questa maniera, dopo la sua morte, non potranno esserci rivendicazioni da parte degli eredi legittimi nei confronti dell’acquirente.

Un’altra possibilità è quella di sottoscrivere un’assicurazione in grado di garantire la commerciabilità dell’immobile di provenienza donativa e mettere al riparo l’acquirente e la banca dal rischio di subire future perdite economiche.

 

Dopo quanti anni si può vendere un’immobile ricevuto con atto di donazione?

L’immobile può essere venduto dopo 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione oppure devono essere trascorsi 10 anni dalla morte del donante. Infatti, 10 anni è il termine che hanno gli eredi per accettare un’eredità, trascorso questo tempo nessuna rivendicazione può essere più presentata.

Per quanto riguarda la questione fiscale, se si è usufruito di un’agevolazione fiscale per la prima casa, è bene attendere almeno 5 anni prima di vendere altrimenti si sarà costretti a pagare all’Agenzia delle Entrate le quote spettanti.

 

Come si vende una casa donata?

Si procede con un normale atto di compravendita che si conclude con un rogito firmato da un notaio e dalle controparti. Bisognerà allegare l’atto di donazione ed eventuali rinunce degli eredi legittimi. L’acquirente deve essere a conoscenza della donazione, pena l’annullamento dell’atto di vendita e possibile richiesta di risarcimento danni da parte dell’acquirente.

 

Se stai cercando casa, consulta le nostre proposte, quella giusta per te potrebbe essere già online.